為加快建設(shè)松山湖國家自主創(chuàng)新示范區(qū)，積極推動先行先試政策出臺，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)空間資源有序流轉(zhuǎn)，近日，《東莞松山湖產(chǎn)業(yè)用地管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）正式出臺。辦法從用地準(zhǔn)入、規(guī)劃管理、地價機(jī)制、用地審批、供地方式、產(chǎn)權(quán)管理、后續(xù)監(jiān)督、二次轉(zhuǎn)讓等方面對松山湖產(chǎn)業(yè)用地管理進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)范和約束。
辦法明確，松山湖工業(yè)用地項(xiàng)目、科研用地項(xiàng)目土地出讓地價分別要不低于 1000 元/平方米和1500元/平方米，并嚴(yán)格限制了配套設(shè)施用房占項(xiàng)目總建筑面積比例，科研用地進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割銷售也須滿足多項(xiàng)約束條款。
用地200畝以上項(xiàng)目須報市政府審定
根據(jù)辦法，松山湖將對項(xiàng)目用地準(zhǔn)入采取更加嚴(yán)格要求，明確將鼓勵發(fā)展高端電子信息產(chǎn)業(yè)、生物技術(shù)產(chǎn)業(yè)、機(jī)器人與智能裝備產(chǎn)業(yè)、新能源產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等“4 1”主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以及新材料產(chǎn)業(yè)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)；重點(diǎn)引進(jìn)具有總部綜合職能的總部（區(qū)域總部）企業(yè)。
用地面積 200 畝以下的項(xiàng)目審批，由園區(qū)黨政聯(lián)席會議審定。用地面積 200 畝以上（含 200 畝）的項(xiàng)目審批，由園區(qū)黨政聯(lián)席會議討論后報市政府審定。
其中，總部（區(qū)域總部）企業(yè)是指具有決策管理、行政管理、資產(chǎn)管理、資金結(jié)算、研發(fā)管理、采購管理等總部綜合職能的企業(yè)；在園區(qū)稅務(wù)登記，實(shí)行統(tǒng)一核算，并在園區(qū)（合并）匯總繳納企業(yè)所得稅；在中國境內(nèi)投資或授權(quán)管理和服務(wù)的企業(yè)不少于 3 個。
辦法明確，工業(yè)用地的行政辦公、生活服務(wù)等配套設(shè)施用房，用地面積不得超過項(xiàng)目總用地面積的 7%。科研用地的員工宿舍、員工食堂等配套設(shè)施用房，建筑面積不超過項(xiàng)目總建筑面積的 15%。
科研用地項(xiàng)目差別化地價管理
在備受關(guān)注的地價機(jī)制方面，辦法規(guī)定，工業(yè)用地項(xiàng)目土地出讓地價不低于 1000 元/平方米。土地出讓底價以市場評估價初步設(shè)定；當(dāng)市場評估價低于上述地價時，以上述地價設(shè)定；當(dāng)市場評估價高于上述地價時，以市場評估價設(shè)定。
工業(yè)用地采用彈性年期方式供應(yīng)的，按照《產(chǎn)業(yè)用地政策實(shí)施工作指引》（東國土資〔2017〕216 號）執(zhí)行，可按出讓年期與工業(yè)用地出讓最高年期的比值確定年期修正系數(shù)，確定土地出讓價格。
科研用地項(xiàng)目分為可分割銷售和不可分割銷售兩種使用類型，實(shí)行差別化地價管理。其中，不可分割銷售的科研用地項(xiàng)目，土地出讓地價不低于1500元/平方米。土地出讓底價以市場評估價初步設(shè)定；當(dāng)市場評估價低于上述地價時，以上述地價設(shè)定；當(dāng)市場評估價高于上述地價時，以市場評估價設(shè)定。
可分割銷售的科研用地項(xiàng)目，土地出讓地價不低于 1500 元/平方米，土地出讓底價按同區(qū)域商服用地地價的 0.82 倍進(jìn)行修正后評估確定。
辦法還進(jìn)一步明確，在辦法出臺前已出讓的科研用地申請分割銷售的，應(yīng)按東莞市政府或園區(qū)管委會出臺的相關(guān)規(guī)定和已簽訂投資協(xié)議的有關(guān)約定補(bǔ)繳土地出讓價款及有關(guān)費(fèi)用。
對重特大項(xiàng)目，土地出讓底價如確需低于上述地價標(biāo)準(zhǔn)的，則按“一事一議”的處理方式，由園區(qū)管委會專題上報市政府審定。
對外分割銷售比例不高于總建筑面積 50%
隨著產(chǎn)權(quán)分割試點(diǎn)的鋪開，有關(guān)產(chǎn)業(yè)用地的產(chǎn)權(quán)管理，也備受園區(qū)內(nèi)外企業(yè)及單位關(guān)注。對此，辦法指出，工業(yè)用地項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)管理，按照《東莞市產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級基地認(rèn)定和管理實(shí)施辦法》（東府辦〔2016〕2 號）、《東莞市科技企業(yè)孵化器產(chǎn)權(quán)分割管理辦法》（東府辦〔2015〕85 號）等市政府和園區(qū)管委會出臺的相關(guān)規(guī)定文件執(zhí)行。
可分割銷售的科研用地項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用房，分為可對外分割銷售和自持兩部分。產(chǎn)業(yè)用房實(shí)施分割轉(zhuǎn)讓的，相對應(yīng)的土地應(yīng)屬全體業(yè)主共有，不得銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押。已轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)業(yè)用房，未經(jīng)審核不得抵押。
可對外分割銷售的產(chǎn)業(yè)用房部分，允許分拆進(jìn)行不動產(chǎn)登記、銷售、轉(zhuǎn)讓，其建筑面積不得超過項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)用房總建筑面積的 50%。
可對外銷售的產(chǎn)業(yè)用房，其單棟建筑的計容建筑面積不得少于 3000 平方米?？蓪ν怃N售的產(chǎn)業(yè)用房，可按照基本單元分割，每個基本單元建筑面積不得少于 300 平方米。
其中基本單元是指依據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》、《房屋登記辦法》規(guī)定，有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋。固定界限應(yīng)參照規(guī)劃部門核發(fā)的規(guī)劃核準(zhǔn)文件（建設(shè)工程規(guī)劃許可證及其附件）。項(xiàng)目竣工驗(yàn)收取得《竣工驗(yàn)收備案證書》后，由市住建部門按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的有關(guān)規(guī)定按項(xiàng)目一次性辦理現(xiàn)售手續(xù)，由房管部門參照商品房銷售辦法辦理不動產(chǎn)權(quán)證。
自持的產(chǎn)業(yè)用房部分和配套設(shè)施用房，可進(jìn)行不動產(chǎn)首次登記（只記載于不動產(chǎn)權(quán)登記簿中，但不頒發(fā)《不動產(chǎn)權(quán)證》），可自用和出租，但不得銷售、轉(zhuǎn)讓和抵押。
辦法還規(guī)定，可對外銷售的科研用地項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)用房的銷售、轉(zhuǎn)讓對象（含二次或以上轉(zhuǎn)讓）必須為具備科研用地準(zhǔn)入資格的企事業(yè)單位。松山湖管委會負(fù)責(zé)對受讓企業(yè)的資格條件進(jìn)行審核把關(guān)，并出具審核意見，作為房管（不動產(chǎn)登記）部門辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的依據(jù)。
已辦理過分割銷售的科研用地上建設(shè)的產(chǎn)業(yè)用房項(xiàng)目，不得再次申請分割銷售。
此外，可對外銷售的產(chǎn)業(yè)用房銷售后，自完成轉(zhuǎn)移登記之日起 5 年內(nèi)不得二次轉(zhuǎn)讓。因關(guān)聯(lián)企業(yè)申請上市、發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)或業(yè)務(wù)調(diào)整等需要進(jìn)行資產(chǎn)整合重組，確需進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)園區(qū)管委會審查核實(shí)后，可允許企業(yè)將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其關(guān)聯(lián)企業(yè) 。
【采寫】黃少
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